Две акции, обеспечивающие мне пассивных доход

9 Сентября 2022

Realty Income (NYSE:O) и W.P. Carey (NYSE:WPC) – компании, которые специализируются на тройной нетто-аренде и придерживаются бизнес-модели, которая обеспечивает стабильный приток денег. Несмотря на то, что доходность WPC выше, чем у O, вторая имеет более высокий кредитный рейтинг и, соответственно, инвестиции в компанию сопряжены с меньшими рисками.

Мы сравним бизнес-модели, балансовые отчеты, потенциал роста и оценку акций этих REIT, чтобы определить, акции какой из компаний лучше покупать сегодня.  

Бизнес-модели 

Бизнес-модели обеих компаний устойчивы к рецессии благодаря тому, что источником практически всего дохода служат хорошо диверсифицированные портфели недвижимости, сдаваемой в тройную нетто-аренду. 

Преимущества O обусловлены большим масштабом ее деятельности и более низкой стоимостью капитала. В портфеле компании более 11 400 объектов недвижимости, которые сдаются 1 125 контрагентам в 72 отраслях. Это дает O необходимый масштаб и диверсификацию. В сочетании с консервативной структурой аренды это обеспечивает низкий уровень риска. 94% аренды компании считается устойчивой к экономическим спадам и угрозам со стороны электронной коммерции. Кроме того, 43% арендных договоров приходится на арендаторов инвестиционного класса. 

Благодаря этому O смогла ежегодно повышать дивиденды в течение 27 лет подряд. Компания принесла акционерам феноменальную общую доходность, которая обгоняла S&P500 (SPY) с момента, когда акции этого REIT стали торговаться на бирже:

WPC также показала впечатляющий рост дивидендов и повышала их каждый год с момента выхода на биржу в 1998 году. В течение этого периода компания значительно обгоняла рынок:

Добиться столь высокой общей доходности и стабильного роста дивидендов компании удалось благодаря ориентации на высококачественную недвижимость и надежных арендаторов, – и в этом она схожа с конкурентом. 31% ее аренды приходится на арендаторов инвестиционного класса. Несмотря на несколько меньшую долю арендаторов инвестиционного класса, компания компенсирует это высокой долей инвестиций в промышленную и логистическую недвижимость, которая более устойчива к экономическим трудностям, чем недвижимость для розничной торговли, на которой специализируется O. 

Кроме того, отличительной особенностью WPC является тот факт, что 33% ее инвестиций приходится на Европу и 3% – на другие регионы по всему миру. В отличие от нее, О в большей степени ориентируется на недвижимость США, хотя у компании есть немало объектов в Великобритании. WPC гораздо более устойчива к инфляции, поскольку 57% ее арендных платежей по контракту привязаны к индексу потребительских цен. Это примерно вдвое больше, чем у O. 

В целом, у O трудно найти недостатки: огромный масштаб деятельности, высокая доля контрагентов инвестиционного класса и впечатляющие показатели. С другой стороны, результаты WPC заслуживают не меньшего внимания, а привязка арендной платы к инфляции и специализация компании на промышленной/логистической/частной складской недвижимости не позволяет проигнорировать компанию в условиях стагфляции. В итоге, в данной категории мы объявляем ничью.

Балансовые отчеты 

Обе компании предоставили сильные балансовые отчеты, при этом S&P присвоил WPC кредитный рейтинг BBB (прогноз позитивный), а O – кредитный рейтинг A- (прогноз стабильный).

У O средневзвешенный срок погашения облигаций составляет 7,6 лет, отношение необеспеченного долга к общему долгу – 94%, долг на 93% состоит из займов по фиксированной ставке, а коэффициент покрытия фиксированных платежей по кредитам составляет 5,5x.

Временной профиль погашения долга также хорошо сбалансирован, а располагаемой ликвидности хватит на погашение долга до 2024 года включительно. Благодаря высокому кредитному рейтингу и незначительному финансовому рычагу компания может брать новые займы на очень привлекательных условиях даже с учетом текущего роста ставок. Например, в прошлом квартале O разместила облигации на сумму 600 млн фунтов по средневзвешенной фиксированной процентной ставке всего 3,22% со сроком погашения 10,5 лет.

Ликвидность WPC точно также легко покрывает выплаты по займам компании до 2024 года. Еще одним положительным моментом является тот факт, что значительная часть более дорогого долга подлежит погашению в ближайшие несколько лет, а условия по дешевым займам зафиксированы на много лет вперед. Следовательно, в ближайшие годы не ожидается значительный рост средневзвешенной процентной ставки, несмотря на текущее повышение процентных ставок ФРС.

Средневзвешенная процентная ставка компании составляет 2,6%, а срок погашения долга – 4,9 года, так как значительная часть (51,3%) займов подлежит погашению в 2024-2026 годах. Коэффициент покрытия фиксированных платежей по кредитам WPC составляет 6,8x, благодаря чему компания уверенно выполняет свои финансовые обязательства и вряд ли столкнется с финансовыми трудностями.

Потенциал роста

И WPC, и O продолжают инвестировать в перспективные объекты. Вместе с устойчивым органическим ростом за счет предусмотренного контрактами повышения арендной платы это обеспечивает рост AFFO на акцию в среднем на 4-6% в год.

Обе компании имеют доступ к дешевому капиталу, поскольку высокий кредитный рейтинг O открывает ей доступ к дешевым заемным средствам, а активное присутствие WPC в Европе позволяет ей привлекать средства по более низким европейским ставкам. Кроме того, в настоящее время акции обеих компаний торгуются с одинаковой премией к стоимости чистых активов.

Одно из ключевых преимуществ WPC заключается в том, что компания значительно выиграет от высоких темпов инфляции, поскольку это приведет к повышению арендной платы. С другой стороны, в течение следующего года компания столкнется с некоторыми сложностями, связанными со списанием последнего крупного фонда по управлению активами.

В 2024 году истекает срок нескольких крупных договоров аренды. В результате, аналитики более оптимистично оценивают потенциал роста O, чем WPC: ожидаемый годовой прирост AFFO на акцию O до 2025 года составляет 5% по сравнению с 2,7% у конкурента. 

Стоит учитывать, что данные оценки сделаны при условии замедления темпов инфляции в ближайшем будущем. Если уровень инфляции будет сохраняться на высоком уровне, то темпы роста WPC в ближайшие годы могут значительно превзойти прогнозные. В целом, мы склоняемся к ничьей между этими фондами, поскольку темпы роста WPC скорее всего ускорятся после истечения срока договоров в 2024 году. Кроме того, в случае сохранения высокого уровня инфляции у компании есть хороший потенциал для роста.  

Оценка стоимости акций 

При непосредственном сравнении этих REIT становится ясно, что WPC немного дешевле O по всем показателям:

Выводы для инвесторов

Обе компании выглядят надежными консервативными фондами, нацеленными на повышение дивидендов, при этом предлагающие привлекательную текущую доходность. Мы считаем, что обе компании одинаково консервативны с точки зрения защиты от экономического спада, поскольку O имеет более высокий кредитный рейтинг, больший масштаб деятельности и больше арендаторов инвестиционного класса. А у WPC больше объектов промышленной/логистической/складской недвижимости и более высокий коэффициент покрытия фиксированных платежей по займам. 

В случае сохранения высокого уровня инфляции мы предпочтем WPC благодаря заложенному в договора повышению арендной платы, привязанному к ИПЦ. Однако, если в ближайшем будущем инфляция значительно замедлится, О может показать лучшие темпы роста, по крайней мере, в краткосрочной перспективе.

Однако цена акций WPC несколько ниже, поэтому мы присуждаем победу этому фонду. Итоговая рекомендация при текущем уровне цен для WPC – покупать, а для О – держать.